Кто орудует на «терра инкогнита»?

Об основных принципах нового закона, о дачных участках и самозахватах, о судьбе "незавершенки", о том, как купить землю у муниципалитета и о других моментах рассказали в Асбестовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Сделка без документов

Основной момент законодательных перемен в землепользовании -предоставление земельных участков осуществляется на торгах независимо от вида разрешенного использования, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Также усовершенствован порядок образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок, кстати, максимально прозрачен и понятен, адоступ кземельным ресурсам - равный для всех заинтересованных лиц.
- Государство, решившись пустить в оборот огромное количество пустующих земель, которые находятся в федеральной, региональной и муниципальной собственности, будет в более простом порядке предоставлять их гражданам под массовую застройку как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома, - говорит Юлия Владимировна ВЕЛИКАНОВА, начальник Асбестовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Введённые в Земельный кодекс поправки позволяют теперь оформить в собственность садовые земельные участки независимо оттого, когда люди стали членами садового товарищества или кооператива, или те участки, что были куплены в 2000-е годы без документов - по садовой книжке.
Иными словами, граждане, владеющие земельными участками на основании советских нормативных актов, избавятся от судебных процедур по их оформлению в собственность. Успевать надо до 2018 года.
Таким же порядком может решаться и проблема заброшенных участков в садовых товариществах: кто-то когда-то получил участок, но потом ни этой землей, ни ее оформлением в собственность не занимался. Получить или даже купить такую землю желающих достаточно.
- Если ранее порядок получения земли не был установлен, то новый закон позволяет решить вопрос: вступайте в товарищество и заручайтесь поддержкой общего собрания, - консультирует Юлия Великанова. - Таким образом для оформления наделов, приведённых в качестве примера, нужно заручиться решением общего собрания садоводов и с ним обратиться в орган местного самоуправления.

Самозахват

Было у бабушки четыре сотки, а рядом - чьи-то заброшенные еще четыре сотки земли. "Засажука я их картошкой", - решила бабушка. Классика нарушения землепользования. Самозахват, встречающийся сплошь и рядом.
Смотрим публичную кадастровую карту. Незаконные прирезки привели к ужасной геометрии: не квадратики и аккуратные прямоугольники участков, а бесформенная мозаика из трапеций, треугольников. Картина крайне неэстетичная. Такое "пьяное" межевание на улицах Павлова, Радищева доведет до инфаркта любого кадастрового инженера. И все это - самозахват.
Усугубляют ситуацию общественные недалекие деятели, защищающие асбестовцев, которые "всю жизнь тут живут, картошку садят", а теперь их гонят с родной земли. Заставляют штраф платить. "У меня пенсия восемь тысяч рублей, штраф в пять тысяч - для меня смертельно". А то, что в зоне индивидуального жилищного строительства в очереди стоят более двух тысяч желающих, среди которых - льготники на однократное бесплатное получение земли, никого не волнует. Приоритет в данной зоне-не огороды. Налицо -нарушение и неадекватное, нерациональное использование земли.

- Новый закон предоставил возможность и беспроблемного, но за плату, оформления так называемых прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами, - продолжает Юлия Великанова. - Следует, тем не менее, понимать, что эти куски не должны быть землёй общего пользования или, тем более, участком соседа. Выкупить землю будет выгодно: цена на неё - значительно ниже рыночной.
Чем объясняется? Тем, что использовать её никаким другим образом уже нельзя, тем более, что по факту это давно используемые и огороженные земли.
Для многих это означает реальный шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которыми они пользуются в реалии. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот.

Покупаем землю

Как приобрести примыкающую землю без самозахвата, а по закону? Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями - администрация Асбестовского городского округа в лице отдела по управлению муниципальным имуществом. Желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок.
- В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка,- объясняет Юлия Великанова. -Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки. Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении.

- Как купить землю у муниципалитета - через аукцион или без него?
- Землю нужного назначения теперь можно купить не только у других собственников или застройщиков, но и непосредственно у муниципалитета.
Администрация Асбестовского городского округа должна проанализировать наличие свободных земель и разместить информацию о них на своем сайте, чтобы все желающие могли получить сведения о свободных участках.
Если участок подходит, устраивает его предполагаемая стоимость, останется лишь подать заявку.
Далее местные власти делают в прессе и на своём сайте в Интернете объявление о том, что в соответствии с вашей заявкой участок выставлен на продажу. Если других желающих на эту землю не будет, участок предоставляется вам. Если же появятся другие претенденты, проводятся торги. Отказать в продаже участка, если он действительно свободен, администрация уже не имеет права.
Всё это касается и потенциальных садоводов-дачников, которые могут стать индивидуалами без вступления в садовое или дачное товарищество. Они могут купить землю у местной администрации.
- Будут ли участки дешевле, чем на рынке?
- Новый закон гласит: единственному желающему участок продается не дороже кадастровой стоимости. Если же участок всё-таки будет продан с торгов, то, понятно, стоимость может оказаться выше.
Такие меры, предусмотренные новым законом, могут серьёзно снизить рыночные цены на землю, поскольку на рынок попадут новые участки из госземель, да и свой рынок земель муниципалитеты планируют пополнять за счёт изъятия неиспользуемых участков.
- А если участок не сформирован, и нет утвержденного проекта межевания территории?
- Заявитель за свой счёт разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую власти должны согласовать в течение 30 дней. Это - прямая норма нового закона.
А далее, как уже было сказано выше, муниципалитет обязан объявить о готовящейся продажей,при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость участка.

Граждане, которые претендуют на землю для индивидуального жилищного строительства, ведения дачного, личного подсобного хозяйства, будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участок.
Для юридическихлицтакой риск существует, но он несопоставим с полной невозможностью подойти к торгам, как это происходит сегодня.
- Изменился ли порядок предоставления муниципальной земли?
- В этом вопросе предусмотрены весьма существенные перемены. Сейчас система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, непрозрачна, во многом противоречива.
Существующая ситуация известна многим. Вопрос отом, выставлять свободный муниципальный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями. Нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка, нет установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений. Определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности. Всё остальное - на усмотрение чиновников.
- То есть потенциальные покупатели земли поставлены в положение просителей, вынужденных "договариваться" с местной властью?
- Новый закон детально прописал процедуру прямого действия с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения - они не должны превышать трех месяцев.
В новом законе чётко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободныеземельныеучастки по заявлениям физических лиц. Единственная поправка - если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий. А вот акт выбора участка не нужен.
- Почему отпала необходимость в подготовке и согласовании актов выборов участков?
- Причин много. Основная - завершение в 2014 году утверждений правил землепользования и застройки по всей территории страны.
Теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не будет предметом переговоров. Это должно быть определено в градостроительном регламенте.
Согласовывать акт выбора участка, который дублирует градостроительную документацию, стало ненужной процедурой. Тем более, что именно с актом выбора сегодня связаны почти все неформальные отношения с органами власти при предоставлении земли.
При подготовке акта выбора орган власти по своему усмотрению решал, какой объект и с какими параметрами построить. В реалии же такая ситуация служила основой "переговорного процесса" между недобросовестными главами муниципальных образований и заявителями.
По новому закону порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий. 

- Что с "незавершенными" объектами строительства?
- Долгострои изымут по суду. В условиях, когда более 90% земель в стране находится в публичной собственности, реализация инвестиционных проектов по созданию объектов капитального строительства, как правило, осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщикам на праве аренды. Срок аренды таких участков зачастую ограничен сроком строительства и не превышает пяти лет.
С тем, чтобы как-то "закрепиться" на земельном участке, предоставленном для строительства, застройщики, приступившие к освоению земли, нередко уже на самом начальном этапе строительства регистрируют за собой право собственности на незавершенный объект. Это в какой-то степени защищало интересы застройщиков на случай прекращения договора аренды, чему способствовали законодательство, а также судебная практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции.
С принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171 -ФЗ правовое положение собственников серьезно осложняется. В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, расположенные на нем объекты незавершенного строительства (ОНО) могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование об изъятии сможет предъявить в суд орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение соответствующим земельным участком. Вырученные от продажи денежные средства за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов подлежат передаче бывшему собственнику ОНС.
Если торги будут признаны несостоявшимися, ОНС в течение двух месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.

"Недовладельцы"

К чему приводит незнание правил землепользования и их игнорирование? Примеров много.
Распространенная ситуация: дом купили, а землю не оформляют. Земля - "неузаконенная", ты -"недовладелец", налоги в бюджет города не поступают. И штраф тенью на тебя навис. Увеличились они, кстати, очень существенно. Пошел на торги, а их выиграл другой. Теперь дом стоит на земле другого владельца.
Еще пример. Пятьдесят гаражных боксов стоят на не оформленной по закону земле. Собственники гаражей - "недовладельцы", гараж-их, а земля - нет. Штраф - сто тысяч рублей. Председатель гаражного сообщества ахнул и сложил полномочия: "Ухожу. У меня одни пенсионеры. Нечем платить".
К земле отношение легкомысленное. Постулат "Землю - крестьянам!" с семнадцатого года прошлого столетия, видимо, крепко засел в сознании народных масс. Узнать о том, кто орудует на "терра ин-когнита" сейчас достаточно просто. "Мне никто не сказал", "Не пугайте меня", - типичная реакция. А никто и не пугает, а хочется, чтобы люди были "в теме". И понимали главное - у нас всех появилось право взять землю по закону. И это сейчас сделать проще, чем раньше. Один раз оформил все по закону, и наследники могут спать спокойно.

М. БАТЛУК.

*(«Терра-инкогнита» - от латинского «terra-incognita» - незвестная земля.)

2499

Оставить сообщение:

Рекламный баннер 970x90px 970na90
НАШИ ПАРТНЕРЫ